Sıkça Sorulan Sorular

Kat Mülkiyeti Kanununa göre; bağımsız bölümler (daireler) üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (tapuya) sahip olan kişiye kat maliki denir. Bu sebeple kiracılar kat maliki olamıyor.

Belirli bir yer üzerinde bulanan yapılara tesis denir. Tesisler; apartman, site, rezidans, toplu yapı, AVM, plaza, hotel, hastahane, okul, fabrika vb. farklı amaç ve kullanım için yapılmış, farklı mimari yapılar olabilir. Kısacası insanların yaşadığı veya çalıştığı tüm mekânlara "tesis" denir. Tesis Yönetimi, yapıların yaşamını devam ettirebilmesi için gerekli olan tüm faaliyetleri kapsayan bir sektördür. Türkiye’de Profesyonel Tesis Yönetimi, 1990’lı yıllarda yapılan yüksek binalarla (plazalarla) başlamıştır. Ülkemizde toplu yapı projelerine geçiş (kentsel dönüşüm) süreci yaşanmaktadır. Dolayısı ile profesyonel tesis yönetimi (facility management), ülkemizin refah düzeyinin artmasıyla beraber her geçen gün daha da önem kazanacaktır.

Yönetim Planı, tüm kat maliklerinin bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Bu ve bunun gibi tüm kat maliklerini ilgilendiren belgelerin oluşturulmasında başta “Kat Mülkiyeti Kanunu” olmak üzere diğer ilişkili kanunlar temel alınarak hazırlanmalıdır. Ayrıca düzenli aidat toplama işlemi ile hem komşuluk ilişkileriniz bozulmamış olur hem de düzenli ödemenizin karşılığı olan hizmeti alabilirsiniz. Olağan ve olağanüstü Genel Kurul toplantılarınız yasal bir çerçevede olmalıdır. Profesyonel Yönetim sizlere bu konularda destek verirken kullandığı internet teknolojileri ile de gelir/gider, ödemeler gibi işlemlerde saydamlık sağlamaktadır.Ayrıca; site içi çalışanların İş Kanunu ile ilgili sorunlarıyla ilgilenmenize ve SGK işlemlerini takibinize gerek kalmayarak; olası yasal bir süreçte, Profesyonel Yönetim sayesinde hukuki destek alabilirsiniz.

Site yönetimi işçi statüsünde eleman çalıştırırsa ya da kapıcı dahi (yani bir kişi) çalıştırıyorsa çalışanı için iş güvenliği uzmanı ve iş yeri hekimi bulundurmak ya da bu kişilerin yürüteceği hizmetin tamamını veya bir kısmını ortak sağlık ve güvenlik birimlerinden hizmet alarak yerine getirmek zorundadır.

Apartman sakinlerinin yakıt bedelini öncelikle tesis yönetim planından tetkik etmeleri gerekir. Yönetim planında yakıt giderinin ne şekilde ortaklar arasında paylaştırılacağı yazılı değilse, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili hükümlerine göre, yakıt giderini arsa payı oranında ödemeniz gerekecektir. Bu taktirde de dairenizin arsa payını öğrenmeniz gerekir. Bunu da ya yönetim planından, ya da daireyi size kiralayan ev sahibinizin tapu senedinden öğrenebilirsiniz.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi binalarda ortak yerleri kullanmamaktan dolayı bunların masrafına iştirakten kaçınılamaz. Ancak bunun aksine hükümler yönetim planına konabilir ve böyle bir hüküm de geçerlidir. Çoğunlukla uygulamada gördüğümüz, bu tür bağımsız kat maliklerinin asansör giderlerinden muaf tutulduğudur. Eğer yönetim planında böyle bir madde yoksa, konuyu bağımsız bölüm malikleri toplantısında gündeme getirerek, yönetim planı değişikliği talep edebilirsiniz. Bu toplantıda adil bir karar alınmazsa, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesine göre, açıkça adalet kurallarına aykırı durumun değiştirilmesi ve adil bir hale getirilmesi için, bulunduğunuz yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurabilir, yönetim planındaki hükmün değiştirilmesini talep edebilirsiniz.

Dairenin maliki olduğunuz müddetçe otursanız da oturmasanız da giderlere iştirak etmek zorundasınız. Ödemelerinizi yapmadığınız takdirde, yönetici aleyhinizde icra takibi yapabilir, mal varlığınıza haciz koyabilir. Yönetici bunun yanında, sizden aylık yüzde 10 gibi yüksek bir faiz talep edebilir. Yöneticinin yapacağı muamelelere karşı sizin savunulacak pek bir hakkınız olmayacaktır ve sonuçta borcunuzu faizi, icra masrafı ve avukat ücreti ile birlikte ödemek zorunda kalırsınız. İşte bu nedenlerle, ortak giderlerden hissenize düşen payı ödemenizde yarar var.

Isı yönetmeliğinin ilgili maddesi uyarınca, binaya gelen ısınma faturalarının %30’u bağımsız bölümlerin metrekarelerine göre pay edilmektedir. Kalan %70 ise bağımsız bölümlerin tüketimlerine göre pay edilmektedir. Bağımsız bölüm boş olsa dahi ilgili yönetmelik uyarınca metrekaresine göre ortak kullanım bedeli yansıtılmak zorundadır.

tesis yönetiminiz tarafından bize iletildiği takdirde apartman görevlisi için bu giderlerin diğer tüm kat sakinlerine paylaşımı yapılabilmektedir. Bu sayede apartman görevlisi için gider bildirimi 0,00 TL olarak çıkmakta, apartman görevlisinin harcadığı enerjinin tutarları tüm sakinlere "ek ödemeler" kısmında yansıtılabilmektedir.

Isı paylaşımı için iki ayrı kalem hesaplanmaktadır. Toplam ısınma tutarından %30 ortak gider ve %70 ısınma gideri dairelere yansıtılmaktadır. Örneğin binanıza 2.000 TL gaz faturası geldi. Binanızın toplam m2'sinin 1700m2 olduğunu varsayalım. Dairenizin m2'si 100m2 ise ortak gider hesaplama işlemi: 2.000 x (30/100) x (100/1700) = 35,29 TL ortak gideriniz olacaktır. Isınma tüketiminiz 220 kwh ve tüm bina tüketiminin 4200 kwh olduğunu varsayarsak ısınma gider hesaplama işlemi: 2000 x (70/100) x (220/4200) = 73,33 TL ısınma gideriniz olacaktır. İki kalemin toplamı sonrasında 108,62 TL ısınma toplam gideriniz hesaplanmış olacaktır.

Öncelikle ilgili gider paylaşımının dönemine dikkat etmeniz gerekmektedir. Bazı site/apartmanlarda gider paylaşım dönemi 45 gün geriden takip edebilmektedir. Daireye ait vanaların kullanılmadığı dönemlerde kapatılması daire sakininin sorumluluğunda olup, şirketimiz sayaçlar üzerindeki verileri faturalandırmakla mükelleftir. Bu nedenle sayaçlarınızdan geçen tüketimler dairenize yansıtılmaktadır.

Bu konuda şikâyet için resmi bir kurum bulunmamaktadır. Konunun çözümü için mahkeme kanalı kullanılmalıdır.

6331 Sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu’na göre; her ne ad altında olursa olsun (kapıcı, kaloriferci, bekçi, bahçıvan ) işçi çalıştıran binalarda risk değerlendirmesi ve acil durum planı yapılması, yasanın yürürlük tarihi olan 30.12.2012 tarihinden itibaren zorunludur. Planı olmadığı tespit edilen apartman veya siteye ilk ay için3234 TL; takip eden her ay için 5229 Tl gibi cezalar uygulanmaktadır.

Kapıcı dairesi ortak alandır. Dolayısı ile tüm kat malikleri söz sahibidir. Bu gibi bölümlerle ilgili bir tasarruf yapılacaksa oy çokluğu yeterli değildir; oy birliği gerekir. Bu şekilde oy birliği sağlanıyorsa kiraya verilebilir.

KMK md. 20’ye göre: “Kat maliklerinden herhangi biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

Yönetim Planını değiştirmek ya da değişiklik yapabilmek için “bütün” kat maliklerinin beşte dördünün rızası olması gerekmektedir.

Yönetim aranarak durum bildirilir. Yönetim tarafından derhal konu ile ilgilenilir. Sorunun ortak alandan mı yoksa başka bir daireden mi geldiği tespit edilir. Ortak alandan ise yönetim tarafından, başka bir komşudan ise o kişi tarafından sorunun giderilmesi sağlanır.

- Kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapıda kurulabilir.
- Kat irtifakı yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir binanın bölümleri üzerinde kurulur.
- Kat mülkiyeti bağımsız olarak alınır ve satılabilir.
- Kat irtifakı ancak arsa paylarının satılması ile el değiştirir.
- Kat mülkiyeti tapuda bağımsız bir sayfaya tescil edilir. Malikler arasındaki ilişkileri belirleyici bir akid niteliğinde yönetim planına sahiptir.
- Kat irtifakı tescili genel kütükteki sayfaya genel hükümlere göre yapılır.

Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesine göre; binadaki herkes ortak giderlere katılmakla yükümlüdür. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık gecikme tazminatı öder. Devamında aidatını ödemeyen dairenin sahibi aidatını ödemeyerek diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse dairesi satılabilir. Ancak haklarınızı korumak için toplantı ve tutanaklarınızın düzenli ve zamanında yapılmış olması gerekir.

Merkezi sistem kullanılan projelerde 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu uyarınca ısı ve sıcaklık donanımlarının kullanımı zorunludur. Dolayısıyla bu sistemlerin kullanıldığı binalarda yapılacak olan gider paylaşımları için ısı yönetmeliğinin hükümlerine uyulması zorunludur.

Sıcak su giderlerinin paylaşılması ile ilgili formüller ilgili yönetmelikte yer almaktadır. Bu yönetmelikte yer alan formüllere göre sistemimiz verileri otomatik olarak hesaplamakta ve dairelere yansıtılmaktadır.

Bu konuda yetkili kurumlarca belirlenen hüküm ve esaslar bulunmamaktadır. Bu nedenle yapılan hesaplama işlemi: Fatura tutarı x (daire tüketimi/bina tüketimi) esas alınarak gerçekleştirilmektedir.

Kat malikleri veya site yönetimlerinin aldığı hiçbir karar kanuna muhalefet teşkil edemez. Bu nedenle ısı ölçüm ekipmanlarının tesisi ve kullanımı kanun ile zorunlu hale getirildiğinden bu yönde alınan tüm kararlar yok hükmünde olacaktır.

Kat malikleri veya site yönetimlerinin aldığı hiçbir karar kanuna muhalefet teşkil edemez. Bu nedenle ısı ölçüm ekipmanlarının tesisi ve kullanımı kanun ile zorunlu hale getirildiğinden bu yönde alınan tüm kararlar yok hükmünde olacaktır.